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豊川市空家等対策計画（案）
概要版
テキスト版
【背景と目的】
近年、全国的に人口減少、少子高齢化社会が進む中で、既存家屋の老朽化等に伴い、空家等が年々増加し、周辺の生活環境に深刻な影響を及ぼすなど大きな社会問題となっています。こうした空家等に対する施策を進めるため、平成26年11月に「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下、「空家法」という。）」が公布され、平成27年5月に完全施行されました。
本市においては、空家法の完全施行に伴い実施した空家等実態調査及び所有者等意向調査により、適切に管理されていない空家等が環境、防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることなどの問題が顕在化し始めていることが分かりました。
このような背景を踏まえて、本市における空家等対策を総合的かつ計画的に実施するため、市が取り組むべき空家等対策の基本的な考え方を示す「豊川市空家等対策計画」を策定しました。
豊川市
1、計画の概要
【位置づけ】
本計画は、空家法第4条及び第6条に基づき、本市の実情を踏まえた対策を総合的かつ計画的に実施するため、国の基本指針に即して定めます。
また、市の上位計画である「第6次豊川市総合計画」との整合を図るとともに、関連計画である「豊川市都市計画マスタープラン、豊川市立地適正化計画、豊川市住宅マスタープラン、豊川市まち・ひと・しごと創生総合戦略」との連携を図るものとします。
【対象地区】
空家等の発生は市内の特定の地域に限定されないため、対象地区は市内全域とします。
【計画期間】
本計画の対象期間は平成30年度からの5年間（平成30年度から平成34年度）とします。
【空家等の種類】
本計画で対象とする「空家等」とは、空家法第2条第1項で定義されている「空家等」を対象とし、居住その他の使用がなされていない空家等のうち、戸建ての空家等を主な対象とします。
2、現状と課題
【空家の推移と現状】
「住宅・土地統計調査」（総務省）によると、平成25年における本市の空家総数は10,250戸で、空家率は14.0％となっており、国（13.5％）や県（12.3％）の空家率を上回る結果となっています。
空家の構造による分類では、空家戸数の37%が一戸建て住宅、63%が共同住宅となっており、空家の利用状況による分類では、「その他の住宅」が52.4%ともっとも多く、問題となっている空家及び将来的に問題となりうる空家は、全体の半数以上を占める「その他の住宅」に存在すると推察されます。
空家の推移（豊川市）
豊川市における空家の推移は次の通りです。（調査年は昭和63年、平成5年、平成10年、平成15年、平成20年、平成25年です。）
昭和63年の住宅数33,730戸、空家数2,890戸、空家率8.6%。
平成5年の住宅数35,720戸、空家数3,290戸、空家率9.2%
平成10年の住宅数40,490戸、空家数4,130戸、空家率10.2%
平成15年の住宅数46,630戸、空家数5,410戸、空家率11.6%
平成20年の住宅数72,240戸、空家数8,400戸、空家率11.6%
平成25年の住宅数73,420戸、空家数10,250戸、空家率14.0%
出典：平成5年以前は「住宅統計調査」（総務省）、平成10年以降は「住宅・土地統計調査」（総務省）
注釈、平成20年の統計情報は合併前の「小坂井町」を含む戸数です。
空家の構造による分類
構造別の空家戸数の内訳は、一戸建木造が3,500戸（34.2%）。一戸建非木造は270戸（2.6%）。共同住宅木造は1,070戸（10.4%）。共同住宅非木造は5,400戸（52.7%）です。
出典：「平成25 年住宅・土地統計調査」（総務省）
注釈、「住宅・土地統計調査」は標本調査であり、統計表の数値は小数点以下を四捨五しているため、「空家の推移」でしめした豊川市の平成25年度の空家数10,250 戸と内訳の合計10,240 戸は一致していません。
空家の利用状況による分類
・利用状況による分類別の空家戸数は、「二次的住宅」が50戸（0.5％）、「賃貸用の住宅」が4,550戸（44.4%）、「売却用の住宅」が280戸（2.7%）、「その他の住宅」が5,370戸（52.4%）となっています。
出典：「平成25年 住宅・土地統計調査」（総務省）
「住宅・土地統計調査」による空家の分類
「住宅・土地統計調査」において、空家は「二次的住宅」、「賃貸用の住宅」、「売却用の住宅」、「その他の住宅」に分類されています。「二次的住宅」は、さらに別荘と、その他に分類されます。「二次的住宅」の別荘とは、週末や休暇時に避暑・避寒・保養などの目的で使用される住宅で、ふだん人が住んでいない住宅。その他とは、ふだん住んでいる住宅とは別に、残業で遅くなったときに寝泊まりするなど、たまに寝泊まりしている人がいる住宅です。「賃貸用の住宅」とは新築・中古を問わず、賃貸のために空家になっている住宅です。「売却用の住宅」とは、新築・中古を問わず、売却のために空家になっている住宅です。「その他の住宅」とは、上記以外の人が住んでいない住宅で、例えば、転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅などです。
【人口の現状と将来推計】
「豊川市人口ビジョン」によると、本市の人口は平成20年をピークに減少傾向にあります。自然動態は出生数が減少傾向、死亡数が増加傾向にあり、平成26年は自然動態がマイナスになりました。社会動態は平成20年の世界的金融危機（リーマンショック）後の転出超過から転入超過へと回復しましたが不安定な状態であり、市内に居住が認められない人の住民登録からの消除や外国人労働者などの二重国籍の解消などの要因により減少は続いている状況です。
その結果、平成27年5月1日現在の人口は、約181,000人となっており、国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、今後も減少が続き、平成52年には約159,000人となる予想です。
出典：「豊川市人口ビジョン」（平成28年3月）
【空家実態調査】
空家等対策計画の作成及びこれに基づく空家等に関する対策の実施に向けて、本市における空家等の実態を把握するとともに、庁内における情報共有と施策検討時の有効活用が可能な空家データベース構築することを目的として空家等の実態調査をしました。
平成28年調査時点での豊川市の地域別空家棟数と空家率は次のとおりです。
東部地域は全住宅棟数9,595棟、空家棟数191棟（空家率1.99%）。
南部地域は全住宅棟数7,865棟、空家棟数129棟（空家率1.64%）。
中部地域は全住宅棟数5,022棟、空家棟数63棟（空家率1.25%）。
西部地域は全住宅棟数7,646棟、空家棟数158棟（空家率2.07%）。
代田地域は全住宅棟数3,966棟、空家棟数60棟（空家率1.51%）。
金屋地域は全住宅棟数4,640棟、空家棟数49棟（空家率1.06%）。
一宮地域は全住宅棟数5,049棟、空家棟数81棟（空家率1.60%）。
音羽地域は全住宅棟数3,862棟、空家棟数81棟（空家率2.10 %）。
御津地域は全住宅棟数5,538棟、空家棟数103棟（空家率1.86%）。
小坂井地域は全住宅棟数7,501棟、空家棟数154棟（空家率2.05%）。
合計は全住宅棟数60,684棟、空家棟数1,069棟（空家率1.76%）です。
【空家等実態調査の総括（平成28年度調査時点）】
・市内の空家等の棟数は1,069棟で、建物概要区分が住宅である建物の棟数の1.8％を占めています。
・老朽度判定において、「注意」または「危険」と判定した空家等が1割程度あります。
・利活用度判定において、「利活用度（高）」と判定した空家等は1割を満たしません。
・旧耐震基準で建てられた建物が多く、構造別では木造が9割以上を占めています。
・主要な鉄道駅のある地域に空家等が多く分布しています。
・今後のまちづくりにおいて居住を誘導すべき居住誘導区域に約8割の空家等が分布しています。
【所有者等意向調査】
平成28年度の空家等実態調査に基づき、空家等と思われる建物の管理状況及び今後の利活用に関する意向等を確認するためのアンケート調査を実施しました。
アンケート対象者は、平成 28年度に行った空家等実態調査を基に、空家等と思われる建物の所有者（1,834件）としました。空家等と思われる建物（1,834件）の中から、アンケート調査の回答内容及び空き家等実態調査の現地調査結果調書（一部、現地を再調査。）により、その利用状況を判断し、最終的に、1,069件の建物を「空家である」判定としました。
アンケート結果
空家等の発生要因
「住んでいた人が死亡したため空家となった」34％
「住んでいた人の入院、施設入所等により空家となった」17％
「親や子の世帯と一緒に住むこととなった」8.3％
「賃借人が転居したため」7.8％
「建物が老朽化したため住み替えた」4.9％
「転勤等、遠方に転居することとなった」3.2％
「通勤通学の関係、手狭になった等の理由で住み替えた」2.0％
「店舗、作業所として利用していたが仕事を辞めたため空家となった」1.7％
「その他」9.2％
「複数選択」1.9％
「未回答」10％
空家等を活用する上での問題点
「解体して更地になることで、固定資産税が上がるため解体できない」155件
「解体したいが、解体費用の支出が困難で解体できない」150件
「賃貸・売却したいが相手が見つからない」114件
「リフォームしないと使用できない状態である」108件
「困っていることは特にない」101件
「今後どうすればよいのか分からないので困っている」90件
今後の活用意向
「売却したい、または売却してもよい」25.3％
「特に利用の予定はなく、現状のまま維持したい」17.9％
「家続（子や孫等）に任せる」7.8％
「数年以内に自分または家族等が住む（新築、改築を含む）」7.5％
「建物を解体して、駐車場や資材置き場などとして活用したい」6.5％
「セカンドハウス等として、時々滞在するために維持する」6.0％
「賃貸したい、または賃貸してもよい」4.6％
「地域のために有効活用してもらいたい」1.2％
「その他」9.7％
「複数選択」4.6％
「未回答」8.9％
【空家等の発生要因と課題】
空家等実態調査及び所有者等意向調査から導き出される空家等の発生要因と空家等対策に係る課題は次のとおりです。
【空家等の発生要因】
・居住者の死亡によるもの、居住者の移動によるものがそれぞれ３割と同程度となっています。
・居住者の移動によるものでは、高齢者の移動に伴う要因の割合が高くなっています。
・若い年齢層では、親の死亡による相続や、40代世帯での親の受入れなどの要因も考えられます。
【空家等対策に係る課題】
1、空家等所有者に対して、空家等の適正管理に関する意識づけを行う必要があります。
2、空家等の増加を抑制するため、市民全体に対する空家等対策に関する啓発が必要です。
3、空家等の立地特性にあわせた適正管理や利活用の方策を検討する必要があります。
4、所有者等の負担軽減や利活用を促進するための制度設計を図る必要があります。
3、空家等対策の基本的な考え方、具体的な施策
基本理念
・市民の安全・安心を確保するための実効性のある対応
・地域の活性化に向けた流通・活用の促進
・実現に向けた関係部局、地域住民、民間事業者、専門家団体など多様な主体との連携
取組方針、評価指標、具体的な施策
3つの取組方針を掲げ、それぞれに評価指標と具体的な施策を設定しました。
取組方針１、空家等の予防・適正管理
「予防に向けた啓発」、「管理不全な空家等への助言指導」
評価指標
「空家等に関する相談事案の解決率」、【目標値】80％（平成34年度末時点）
所有者等から寄せられる空家等に対するさまざまな相談事案に対し、関連各課で連携して適切に対応がなされているかを検証します。
具体的な施策
1、啓発
空家等の適正管理に関する意識啓発、空家等の所有者等への積極的な意識啓発、空家等予備軍に対する意識啓発、防犯に関する啓発
2、相談
相談窓口一本化のＰＲ、所轄部署における初期指導、専門家等との連携
3、管理不全な空家等に対する助言等
定期的な維持管理の指導・助言、空家等管理事業者との連携
4、特定空家等に対する措置
初期指導、特定空家等の判断、特定空家等に対する措置
取組方針2、空家等の利活用
「中古住宅としての流通促進」、「賃貸物件としての活用」、「まちづくり資源としての活用」
評価指標
・「利活用に関する情報などを提供する相談会等の開催回数」、【目標値】1年に1回
利活用に関する流通を促進するために、所有者等に有効な情報が提供できているかを検証します。
・「空家バンク累計登録件数」、【目標値】80件（平成34年度末時点）
行政が支援する流通を促進する仕組みが適切に機能しているかを検証します。
具体的な施策
1、中古住宅としての流通促進
中古住宅の流通促進、住宅ストックとしての空家等の活用、シティセールスの充実、専門家と連携した中古住宅の利活用方策の検討、関係団体と連携したリフォーム支援の検討
2、まちづくり資源としての有効活用
地域資源としての空家等の通行活用の促進、活用事例などの情報提供、活用方法の提案募集
取組方針3、空家等の除却
「再利用不可能な危険家屋の除却」、「跡地の活用、助言、指導」
評価指標
「老朽空家等の年間除却件数」、【目標値】年間20件
老朽空家等の除却を促進することにより、市民の生活環境への危険度が軽減されているかを検証します。
具体的な施策
1、除却の促進
除却費用補助制度の構築、解体･除却に関する支援の検討、緊急安全措置等に関する条例の制定の検討
2、跡地の積極的活用
跡地の活用に関する支援の検討
【特定空家等に対する措置】
空家法第2条第2項の規定に基づき、保安上危険、衛生上有害などの理由で特定空家等に指定された空家等については、以下の流れに従い措置を実施します。
空家等の把握→所有者の調査→立入調査→特定空家等の認定→助言・指導→勧告→命令→行政代執行（所有者が判明している場合には行政代執行となり、所有者が不明の場合には略式代執行となります）
【空家バンクの開設（案）】
空家等の有効活用による地域活性化等を図るため、豊川市空家バンク制度を創設し、宅建協会と連携しながら、市内の空家等情報の集約及び公開をすることで、空家等の利活用を促進します。
４.実施体制の整備
【空家等対策協議会】
空家法第7条第１項の規定に基づき、空家等対策計画の策定及び変更並びに実施に関する協議を行うための空家等対策協議会について、市では「豊川市空家等対策協議会設置要綱」を平成28年4月13日から施行し、豊川市空家等対策協議会を設置しています。
協議会委員構成（平成28、29年度）
・豊川市長
・学識経験者
・宅地建物取引業者、司法書士、土地家屋調査士
・豊川市議会議員
・市民公募
・シルバー人材センター職員
【庁内体制】
庁内組織である空家等対策庁内連絡会議は、本市における空家等対策を円滑に推進することを目的とし、庁内関係各課の連携により、情報及び問題を共有し連絡調整を図り、空家等の調査や所有者への助言、相談、啓発等を進めます。
【多様な主体との連携】
空家等は私有財産であるため、第一義的には所有者の責任で管理されるものでありますが、さまざまな理由により適正に管理されない空家等が、地域住民の生活環境に影響を及ぼしているため、空家等の問題を地域社会の問題と捉え、空家等の所有者等、地域住民、市、事業者等が連携し、役割をもって空家等対策に取り組みます。
豊川市空家等対策協議会は、豊川市空家等対策計画の作成、変更、実施に関する事項について協議するとともに、専門家団体等の多様な主体と連携し、相続登記や相続問題の解決、除草、剪定、解体、売却等の相談や実施ができる体制の整備を進めます。
（お問合せ）
〒442-8601、愛知県豊川市諏訪1丁目1番地、豊川市建設部建築課
電話：0533-89-2144、ファックス：0533-89-2171
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